[경매이야기] 경매로 빌라 사기, 지금 괜찮을까

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"급매물 3~4건 있어도 안나가요"…강남도 급매물 쌓인다[르포]

"급매물 3~4건 있어도 안나가요"…강남도 급매물 쌓인다

1.10대책은 별로 효과가 없어보입니다. 총선전에는 효과있는 정책이 나오기 힘들겠고 선거결과에 따라 다르겠지만 유의미한 법개정이 가능할지 의문입니다. 하반기 금리인하 가능성만 가지고 너무 긍정적인 기대를 하기엔 조심스럽네요.

경매로 빌라 사기, 지금 괜찮을까

빌라거래가 건국이래 최악이라고 할정도로 동결상태입니다. 오르고 떨어지고가 아니라 그냥 거래가 없습니다. 이상황에서 급매가는 시세보다 한참 아래입니다. 그냥 시세조사하고 그에 맞춰 입찰하시면 단타수익이 불가능하다는거죠. 인근호가나 이전실거래가 또는 중개사님들이 말씀하시는 정상시세를 기준으로 입찰하시면 낙찰은 받겠지만 단기에 급매로 파시긴 힘들거예요.

전세로 빼거나 월세세팅은 가능합니다. 개인매매사업자 내시고 단타 시도하시는 분들 주의하셔야겠어요. 경험많고 노련하신 분들은 이상황에서 급급매가를 찾아서 입찰하시며 수없이 많이 패찰하시는데 초보분들은 마음이 급하신지 일단 낙찰받고 보자는 심정으로 좀 높게 낙찰받으시는거 같습니다. 지금이 저점이라고 판단하셔서 전월세 세팅하고 2~4년 기다리시는건 개인의 판단이시니 각자 알아서 하시면 됩니다. 단 단타가 목적이시라면 각별히 주의하시기 바랍니다. 실현 가능한 급매가는 사람들이 생각하는 시세보다 한참 아래에 있으며, 아직 봄은 멀었습니다.

빌라는 언제 매수해야 할까

마지막은 빌라 매수는 아파트와 빌라가격 차이가 넘사벽이 될 때 활발해집니다. 이번생은 아파트에서 못 산다고 포기할 때. 재개발 이슈가 없다면 빌라가격은 크게 오르지도 내리지도 않아요. 아파트가격이 변동하며 영향을 받는거죠. 아파트가 저 멀리 하늘로 올라가면 포기하고 빌라. 아파트 가격이 떨어지거나 떨어질거 같으면 희망을 가지고 좀 기다려보자는거죠.

실제로 경기권 아파트가 하락해서 이제 구축대단지가 준신축빌라와 몇천 차이안납니다. 이러니 빌라를 안 사죠. 더 기다려보는거. 다시 확실히 아파트값이 반등해서 차이가 벌어져야 매수세가 살아날것 입니다.

 

부동산공부나 경험이 부족하신 분이 세부사항은 모른상태로 다른 분들 투자형태를 엇 비슷하게 따라 하시면 낭패 볼 수 있습니다. 아파트값도 불안정하고 전세사기여파등이 있어서 여전히 빌라단타가 쉽지 않은 상황입니다.
지금은 낮게 쓰고 계속 패찰하면서 공부하고 기회를 봐야하는 타이밍입니다.

무리해서 성급하게 낙찰만 받고 보자면 위험한 시기.
명도도 낙찰도 서두르시면 안됩니다.

다시 말씀드리지만 대체로 지금 빌라시장은 대략
감평가>이전실거래가>호가>적정시세>급매가>실제매도 가능금액입니다.

 

감평가 기준 80프로에 낙찰받는다고 싸게 받은거 절대 아닙니다. 인근 비슷한 컨디션 호가보다 1~2000낮게 급매가 예상하셔도 안됩니다.
그냥 월세 세팅하고 기다리시는건 매우 쉽습니다. 처음부터 중장기를 보고 저가매수 기회로 보시는건 가능. 대충 시세보다 좀 낮게 낙찰받아서 급매도전은 불가능. 처음부터 둘중 하나 선택하시고 입찰하시길 바래요.중장기투자와 단타투자는 물건 자체가 다릅니다.

 

 

중장기 매물이란,

중장기는 향후에 오를 가능성이 있는 물건. 즉 입지가 좋고 호재도 있는 물건입니다. 빌라라면 입지좋고 재개발 가능한 물건. 아파트는 대단지거나 재건축 가능한 물건. 이런 물건은 말그대로 중장기투자가 가능하니 시세로 사는 사람도 있고 급매 나오면 바로 나가죠. 경매로 나와도 상대적으로 높게 낙찰됩니다. 당연한거죠. 이런게 최저가 낮다고 싸게 입찰해봤자 절대 낙찰 못 받습니다. 20명 30명 입찰들어가죠. 지방에 노후 아파트도 대단지라면 싸게 낙찰 못 받습니다. 이런데 단타 하겠다고 들어가면 시간 낭비. 

 

한 예로, 천안 초원그린 아파트 대단지고 거래도 잘되고 시세조사도 쉽죠.
공시가 1억 이하에.  최저가가 5700이고  7000에 팔겠다고 최저가 입찰도전하면 안된다는거죠.

 

시세에 낙찰받습니다. 35명 입찰. 

명도하고 인테리어하고 부동산비 내면 뭐가 남을까요.

 

단타용은 누가 봐도 미래가치가 없고 분양가가 최고가. 지금까지 하락했고 앞으로도 하락하거나 적어도 절대 오를일도 없고 재개발 재건축 불가한것들. 그래서 절대 장기투자 하면 안되는 것들입니다. 
그런거 인기가 없어서 아주 싸게 입찰했는데 어떨결에 줍는거죠. 그리고 즉시 팔아야합니다.
이런 단타용 물건을 잘 못 써서 높게 낙찰받으면 손절하더라도 팔아야 합니다. 그런데 본인이 희망회로 돌려서 조사 잘못해서 높게 받아놓고 막상 단타 안되니 또 희망회로 돌리고 전세 월세 빼시고 우상향 외치시면 안됩니다. 부동산은 우상향 아닙니다. 그건 평균이고 케바케입니다