부동산 경매 1년만에 첫 낙찰, 시세조사법, 낙찰된 이유

23년 3월에 경매공부를 시작하였다. 옆자리 과장이 22년 11월에 오피스텔을 경매로 받아왔다는 말을 듣고 난 경매 공부를 빠졌다. 그렇게 휴가 다 반납하고 일년동안 법원을 들락날락했다. 그럼에도 불구하고 잦은 입찰대비 잦은 패찰하기를 1년이 넘었었고, 근래에는 대리입차로 전국에 입찰을 넣었었다. 3,4월만해도 대리입찰비로 77만원 정도를 소비하다가 점점 2등을 하는거다. 맨날 꼴등이었는데.

 

1년을 삽질?을 하니 내가 왜 패찰하는지 왜 이 물건에 이렇게 사람이 몰리는지 알겠더라.

나의 입찰가 선정은 이러했다.

 

1. 최저가 언저리

2. 느낌적인 느낌

3. 엄마가 말한 금액 보다 낮게 가기

4. 대충 건물 액면가 보고 때려맞추기

5. 주변 시세대비 우주의 기운으로 입찰가 선정

 

 

그럼 패찰의 이유는?

1. 부동산 문의 제로

2. 시세조사 엉망

3. 남들이 좋아하는 멀쩡한 것 찾아가기

4. 한달에 한번 입찰

 

이렇게 일년을 삽질을 하며 왜 내가 실패하는지 깨달음의 과정을 끝냈다.

이제는 아래와 같은 마인드로 입찰가를 선정한다.

입찰선정방법

1. 정확한 시세 조사를 위한 부동산 문의 (5곳)

2. 내가 남길 이윤을 계산 및 확정

3. 잦은 입찰

 

이렇게 24년 4월동안 4번의 입찰을 하였다.

물건 2개는 2등을 하였고, 한번은 낙찰이 되었다.

 

 

시세조사법

무조건 부동산에 문의해야 한다. 아는 동네라도 그 동네 이슈를 매번 다 알 수 없다. 부동산 5곳에 전화해서 급매가를 찾아야한다.  그 후 나는 급매가보다 싸게 매입해야한다. 이유는 수리비, 이사비, 취득세 등을 고려하여 나의 최종 이익을 결정해야하기 때문이다. 이 금액을 알기 위한 최고의 방법은 부동산 문의를 통해 급매가를 아는것이다. 

 

부동산 조사를 하다보면 부사님들에게 뜻밖의 이야기를 듣는다. 

가령 경매 나온 집 근황이나, 그 집 상태나, 자신이 소개한 집인데 얼마에 팔았었는지 등등

특히 빌라는 부동산 조사가 필수이다.  

 

 

 

 

특히 이 물건은 대놓고 스쳐봐도 굉장한 썩빌이다. 그래서 크게 먹을지 적게 먹을지 엄청 고민했다. 

89년식 건물, 임차인 98년부터 거주, 수리비 왕창....

하지만 바로 앞 대로변에 농수산물역 동탄인덕원선이 개설 될 예정이며 5분거리에 인덕원역이 있다. 

이 역은 향후 총 4개의 호선이 지나갈 예정이다. 

 

특히 대지지분 11평, 90년대 이후 빌라라면 나올 수 없는 면적이다. 

부동산에 급매가와 평균가를 알아왔고 이사비, 수리비등을 고려하여 입찰을 들어갔다. 

 

총 5명이 들어와서 아 또 안되는것인가 했지만 결국 낙찰이 되었다. 

이번 경험을 통해서 입찰가 선정에 큰 교훈을 얻은 느낌이다.