부동산 신탁대출 받아도 월세 가능한가? 임차인이 거부감이 없나?

오피스텔이나 공시가 1억이하의 아파트는 신탁대출시 경매 낙찰가의 90% 대출이 나옵니다.

그렇다면!

신탁으로 받아도 월세 가능할까? 임차인이 거부감이 없나?

 

정답은
됩니다.

 

원래 보증금은 신탁사가 임차인에게 보증금을 받고 신탁증서 써드립니다.
근데 보증금이 소액이면 약 500 정도는 생략하기도 합니다. 임대인 중개사 임차인 다 모르니까. 하지만 원칙은 신탁대출 들어가면 임대인이 보증금을 받으면 안됩니다. 그래서 대출이 더 나오는거니깐. 신탁시 임차인이 보증금을 임대인에게 직접 맡기면 소액임차인 보호를 못 받습니다.

 

신탁시 임차인이 신탁사에 보증금을 맡기면 소액 임차 보호가 가능한가?

 

신탁사가 보증금을 보관하니 신탁사가 책임지고 돌려 드립니다.
그래서 신탁대출하면 방공제를 안하는것입니다. 은행이 임대인은 못 믿지만 신탁사는 믿으니까요. 개인은 대출 받은 다음 세입자 전세로 받아버리죠. 그래서 소액임차보호금액만큼 선순위로 만들어버리니까 은행이 못 믿고 처음부터 소액임차보호금 차감하고 빌려줍니다. 그게 방공제입니다.

금액이 큰 부동산은 방공제해도 되지만 소액 부동산은 방공제하면 대출금액이 너무 적은거죠.
은행입장에서 생각해 보면 왜 6~7000짜리 집에 대출안해주는지 이해가 될것입니다.

은행이 낙찰가 7000짜리 5000대출해주고  낙찰자가 나중에 소액임차인 받으면 은행은 바보되는거죠. 그래서 그 당시 그 지역 소액최우선변제만큼 대출가능금액에서 빼게 됩니다.

3~4000가지고 경매하는게 여러모로 힘들어요. 더구나 초보들이니 대출도 잘 모르고. 혹시 꼬였을 때 대책도 없고 ㅠ ㅠ 특히 감평가가 낮은 소액물건은 대출안되는 경우도 많습니다. 모든일이 변수가 있고 케이스별 다릅니다. 책한권 읽고 강의 몇번 듣고 그 지식으로 모든 사례에 적용하다보니 사고가 납니다.

경매관련 모든게 케바케입니다.

 

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